隨著商品房逐漸由毛坯房轉變為精裝修房，商品房買賣合同質量糾紛愈加集中在裝修質量環節。7月20日，江蘇省高級人民法院向社會公布《全裝修商品房買賣合同裝修質量糾紛案件審理指南》，該《審理指南》的制定旨在平等維護購房人與房地產開發企業的合法權益，規范、正確、及時審理此類糾紛案件。

合同概括性排除廣告、樣板房對質量約定，不予支持

據介紹，該《審理指南》的制定是根據《民法典》《城市房地產管理法》和《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律、司法解釋的規定，結合全省審判實踐，報經最高人民法院審查批準。全裝修商品房，即俗稱的“精裝修房”，指在房屋交付時已具備基本居住使用功能。

關于裝修質量要求認定的一般規則，《審理指南》明確，交付全裝修商品房的裝修質量，應當符合有關法律、法規和相應建設工程質量、安全標準、技術規范以及當事人的約定。裝修質量要求，出賣人與買受人有約定的，從其約定；沒有約定或者約定不明確又不能達成補充協議的，依據《民法典》第510條規定按照合同有關條款或交易習慣確定；仍不能確定的，按照《民法典》第511條第一項規定確定。法律、法規有相關強制性規定的，適用強制性規定。商品房所在地建設行政主管部門關于商品房裝修質量約定和履行要求的管理性規范，以有利于合同目的實現及合同全面適當履行為原則，在裁判說理中敘明。

《審理指南》規定，對當事人約定裝修質量要求的認定，一般應當依據商品房買賣合同、裝修合同、裝飾裝修標準確認書、補充協議等書面合同內容予以確定。不能確定的，結合商品房銷售資料（如廣告宣傳情況、樣板房樣貌）和房屋裝修施工資料（如裝修材料清單、裝修材料價格）等載明的內容綜合認定。樣板房裝修實際用材不能確定的，樣板房裝修合同、施工圖紙、材料采購合同等裝修施工資料，可以作為認定約定裝修質量要求的依據。

購房者認為精裝修的實際質量與廣告、宣傳頁等不符，是引發此類糾紛的常見原因。對此，《審理指南》明確出賣人的銷售廣告、宣傳資料對裝修質量要求所作說明和允諾具體確定，對商品房買賣合同的訂立和價格確定有重大影響的，應當視為合同內容。出賣人設置樣板房的，交付商品房的裝修質量應當與樣板房的裝修質量相當。樣板房裝修的部品材料、施工質量和品質檔次，應當作為認定裝修質量要求的依據。商品房買賣合同概括性排除廣告宣傳、樣板房對裝修質量要求約定的，不予支持。商品房買賣合同對所交付商品房的裝修與銷售廣告、宣傳資料、樣板房等不一致之處有明確具體特別約定的，從其約定，但未對買受人進行提示或者說明的除外。

出現質量問題減少多少價款？給出計算方法

裝修價格與裝修質量是否匹配，是精裝修房購房者最為關注的問題之一�！秾徖碇改稀访鞔_，當事人對裝修設計、裝修施工、裝修材料等據以估計裝修基本價值的內容有約定的，裝修質量要求的認定應當從其約定。買受人主張以約定裝修價格、宣傳裝修價格或者備案裝修價格作為裝修質量要求依據的，不予支持。當事人對裝修質量要求沒有明確約定，又不能達成補充協議，買受人主張以裝修價格作為裝修質量要求的，應予支持。

關于減價責任與裝修差價損失，《審理指南》規定，裝修質量不符合約定或法定要求，或者出賣人欺詐、裝修實際價值過分低于約定裝修價格，當事人對此未約定違約責任或者違約責任約定不明確，買受人請求出賣人減少房屋裝修部分價款的，應予支持；當事人對此有明確約定，買受人要求出賣人在約定違約責任承擔方式之外減少裝修價款的，不予支持，出賣人同意的除外。

減少裝修價款，一般以維持合同約定交易條件均衡性為原則，按“同比降低”規則核算數額，計算公式為（1－實際裝修估價/約定裝修估價）×裝修價格。約定裝修價格構成不能確定無法進行評估，或者房屋裝修存在欺詐情形的，減少裝修價款的數額，依據約定裝修價格與實際裝修評估價格的差額，按照公平原則予以酌定。